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2021年12月20日 (月)

九成按揭這個例子:如何計算首期及開支?

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如果你有意購買價值600萬港元、按揭利率為90% 的物業,你需要准備60萬港元的首期付款。但是有了首付,你不一定能得到90% 的貸款,你必須滿足以下條件:

銀行對新購物業估足價

在銀行看來,住宅物業的價值是由銀行委任的測量師評估的。按揭成數,在大多數情況下,市場成交價與銀行估價貼近,但當樓市暢旺、樓價飛升時,心雄的賣家往往叫價進取,以致物業成交價,可能偏離銀行估價。

很多時,如成交價比銀行估價高出不多於10%,只要新買家成出示臨時買賣合約,銀行亦願意批出所需貸款,但如兩者差距太大,例如銀行估價480萬港元,成交價600萬港元,銀行很可能不願按成交價批出九按,於是新買家就要補貼差額,即是「抬錢上會」。

買家的供款與入息比率不超過50%

銀行審批按揭貸款申請時,會審批申請人的「供款與入息比率」,比率上限是50%。即是說,買家每月償還按揭的金額,不可超過其收入超過一半。

銀行還對買家進行壓力測試,以評估他們在利率上升時的償還能力。壓測的計算公式,是假設按揭利率(p按封頂利率)上升3厘後,買家的供款與入息比率不可超過60%。不過,供款與入息比率達50%以下的首置人士,即使企業未能通過壓測,銀行仍可在調整按揭保費後批出按揭貸款。

90% 首付及費用計算

假設您滿足九按所需條件,並獲銀行批出貸款,您要支付的開支如下:

樓價:600萬港元

首期:60萬港元

按揭貸款:540萬港元

按揭保費:27萬港元

按揭利率:1.4%

還款年期:30年

每月供款(本金+利息+按揭保費):19,297港元

除了可以按揭相關支出及供款外,買家還要支付:

印花稅:18萬港元

地產代理傭金:6萬港元

律師費:1萬港元

在這個案例,買家每月入息達44,807港元,即可通過供款與入息比率基本要求;如月入達53,656港元,則可順利通過壓力測試。

為計及上述開支,買方須支付一筆過首期款項、印花稅、地產代理傭金及合共港幣85萬元的法律費用,才可成為一個物業的業主。這還不包括住房費用,比如翻修和家具的購買。上車後,買家則要每月持續供款逾1.9萬港元。

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